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横浜 リフォーム|はじめての中古マンション購入予備知識(第3回) 

投稿:常田 豊

 

横浜 リフォーム|はじめての中古マンション購入予備知識(第3回)

 

 

 

『テーマ』各戸内部の配管の交換・・・

 

 

今回は各戸内部に関わる配管等の

交換のお話しをいたします。

 

ご存じのように新築でも中古でもマンションは

建てた時から寿命に向かって進み始めます。

 

一般にコンクリートの建物本体は約100年使用出来る

と云われていますが、給排水配管や設備機器、

建具内装の類の寿命は30年程度です。

 

その為、配管や設備機器はマンションを壊すまでに

2回はやり替える事になります。

 

私の会社のある横浜市の港南区でも今、多くのマンションが

築30年~40年を迎え配管の更新工事を行っています。

 

尚、当時の配管は金属管が主流でしたが

比較的築年数の浅いマンションでは給排水管に

 

樹脂系の配管材料を使用しているので配管の寿命は

当時のマンションより遙かに長くなるはずです。

 

はっきりしたデーターではないですが50年程度

は使えると云われています。

 

 

 

 

 

1.スケルトン&インフィルの意味・・・

 

最近、スケルトン&インフィルと云う言葉を

聞くことが有ると思います。

 

スケルトンは建物本体、即ち骨格部分で、インフィルは

そこに作られる設備や造作、内装の事です。

 

建物を寿命の長い構造体部分と比較的寿命の短い

付帯的な部分に分けて考え、インフィルの交換が

簡易に出来る様にする新しい考え方です。

 

 

 

 

2.給排水配管はインフィルの代表選手・・・

インフィルの代表でもある給排水などの設備配管は

構造的には建物全体で繫がっていますが、

権利上は共有部分と個人の専有部分に分けて考えます。

 

その為、設備配管のやり替えでも費用分担は分かれ、

一般に共有部分(主に立管)は組合、専有部分(各戸内)は

個人負担になります。

 

キッチンやトイレなどの交換を個人で行う事は直感的に

わかりますが、設備配管は少し分かりにくい部分です。

 

個人の費用負担で行う主な再生的リフォームは以下の様です。

①給排水設備配管類

②住宅設備機器類

③造作内装類

④電気配線関係

 

①の配管交換で共有部分は管理組合が費用を負担して行います。

専有部分も同時に行う場合が多いと思いますが、費用は

基本的に個人負担になります。

 

②や③に関しては通常リフォームとして個人が

任意に行います。

 

 

 

 

 

 

3.PSと呼ばれる専有部分内の共有スペース・・・

マンションの構造上、各戸の内部には『PS』と

呼ばれ共有配管スペースが各室に有ります。

 

PSには共有で使用する給水管、排水管、ガス管などの

立主管が1階から最上階まで配管されています。

 

ちなみに電気も同様にEPSと呼ばれる共有スペースに

共有の電線が配線されています。

 

PSの設置数や位置は建物によって違いますが

キッチンの脇、洗面や浴室の脇、トイレの脇などに

 

設置されるケースが多く、再生的リフォームで

立主管を交換する際には各戸内に入ってPS周辺の

壁、床、天井を解体して工事を行います。

 

 

 

 

 

 

4.各戸内部の配管の交換・・・

各戸の配管は上記のPS内の立主管に接続されていて、

給水がされたり、使用後の水を排水したりしています。

 

立主管以降の配管は専有部分として居住者の責任で

管理されますが、寿命は立主管と同様30年程度なので

 

共有部分の配管交換とほぼ同時期に交換する事になります。

但し専有部分なので費用は原則的に自己負担で

行う事になります。

 

専有部分の配管は個人的に交換する事も

出来るので、大規模な水回りリフォームを

 

行う場合などで、組合主導の配管の交換が

済んでいなければその際に交換を行う事も可能です。

 

但し、上記はかなり難度の高い問題なので

配管やリフォームの実戦的な知識と経験が

ある会社に相談して下さい。

 

今回の話を参考に、中古マンションを購入する際には、

配管の交換が済んでいるかどうか、済んでいるとすれば

 

どの範囲までかなど、不動産屋業者を通じて

管理組合に確認してもらうとよいでしょう。

 

今回はここまでです。

 

 

 

 

2級建築士

一級管工事施工管理技士

マンションリフォームマネージャー

(株)アリとキリギリス

代表取締役 常田 豊

 

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