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横浜 リフォーム|一生で必要な住宅維持費お教えします!|港南区 アリキリ 

投稿:常田 豊

 

横浜 リフォーム|一生で必要な住宅維持費お教えします!|港南区 アリキリ

 

 

 

皆様は今のお住まいを維持管理して

行くのに必要な費用は一生でいくら

掛かるのか考えた事がありますか?

 

戸建て住宅では1600万円~2000万円が

必要なです。

 

皆様は、幾らぐらいだと思っていましたか?

 

当社で行ったアンケートで一番多かったのは

500万円~700万円でした。

ずいぶん差があります。

 

家を持ったばかりの30代の若い方では

200万円という回答もありました。

 

1000万円以上と答えられた方はほんの

数名で、既にかなりのリフォーム経験を

持っている方でした。

 

家を持つ事は人生の大きなイベントです。

と同時にその家を今後どのように維持して

行くかもとても大きな事なのです。

 

 

1.維持管理と耐久性・・・

 

まだ記憶に新しいと思いますが、

笹子トンネルの天井板崩落事故に

私は大変な衝撃を受けました。

 

それに続くように高速道路や橋などの

維持管理不足の問題が毎日のように

ニュースで取り上げられています。

 

その反面、寺社仏閣などで木造でありながら

築何百年と言う建造物が健在しています。

 

ではこの違いは何なのでしょうか?

私は「適切な維持管理」を行っているか

どうかではないかと考えています。

 

レベル感の違いはありますが、住宅も

同じで適切な維持管理を行って行けば

 

長持ちするし、放っておけば朽ちてしまう

と言う事です。

 

 

 

 

 

 

2.住宅のライフサイクル・・・

家は購入と同時に劣化が始まります。

新築から10年単位で一定の機器交換や

 

外壁メンテナンスが必要になり、

概ね築30年で浴室など水回りを中心に

 

屋根を葺き替えるなど大掛かりな

再生工事が必要になります。

 

その後も10年ごとに機器交換や

外壁塗装を行う、このサイクルの

繰り返しです。

 

 

 

 

 

 

 

3.戸建て住宅とマンションの維持管理の違い・・・

 

戸建もマンションも維持管理は必要ですが

マンションの場合には修繕積み立て金を

 

毎月徴収し、積み立てています。

その費用によって管理組合が外壁塗装や

 

屋上防水、エレベーターの交換など

共有部分の維持管理を行っています。

 

 

 

マンションに住まわれている場合も

毎月の修繕積み立て金を計算に入れると

 

戸建て住宅よりやや少ない金額ですが

1500万円~1800万円程度の費用

と言う事になります。

 

 

 

 

 

 

4.マンションより重要な戸建ての住宅維持管理・・・

 

上記のようにマンションの場合、外部の

維持管理に関しては、強制的に徴収される

 

積み立て金のおかげで費用などの心配も

いらないのですが、戸建て住宅の場合には

 

費用を含めご自分で計画しなければなりません。

若い方で、目一杯の支払いでローンを

 

組まれた場合などでは、維持管理費の

捻出が出来ず最悪、朽ちさせてしまう

と言う事も有ります。

 

本当は家を購入する際の資金計画では

この維持管理計画まで考慮しなければ

ならないのです。

 

 

 

 

 

 

5.具体的な住宅維持管の流れと金額・・・

 

では、少し具体的に維持管理の項目や

費用を見て見ましょう。

 

新築の戸建て住宅を購入した場合

10年後にふろ給湯器、ガスコンロ、

 

洗浄便座等の交換や、外壁屋根塗装が

必要になり、費用は約200万円になります。

 

築20年でも同じように上記の200万円が

繰り返されます。

 

築30年を目途に統べての水回り

リフォームや内装リフォーム、屋根の

 

葺き替え、外壁塗装といった大きな

規模でのリフォームが必要になり、

その費用は概ね1300万円以上です。

 

更に築40年では又、200万円のリフォーム

が必要になると言う流れです。

 

仮に35才で上記の物件を購入された

とすると、65才で大規模リフォームを

行う事になります。

 

築40年目のリフォームが75才で、新築からの

累計総額は1900万円と言う事になります。

 

このように、『外壁塗装、屋根、設備機器など

には寿命が有り、一定の期間で交換が必要』を

 

と言う考えで計算し、『期間と費用を算出』すると、

どんな住宅でも最低限の維持管理費用には大差が

無い事が分かります。

 

 

 

 

 

 

 

6.家も予防医学的に考える・・・

 

家は悪くなり、問題が出たら直せば良い

と考えていると思います。

 

人間に例えれば病気になったら治療や

手術をすると言う考えと同じです。

 

でも昨今は、健康診断で確認しながら

悪くなる前に『予防的治療を行う』

 

と言う考え方が主流になり大手術など

辛い思いする事が少なくなりました。

 

家もまったく同じで、まだ大丈夫と

放置して置いた事で建物の構造まで

 

痛めてしまい、大工事が必要になる事も

有ります。

 

新築の時から維持管理計画を立てて

それに従って行えば大きな問題を

 

起こすことも無いですし、ふろ給湯器なども

計画的に交換する事で、緊急的な費用の

発生や不便さを味わう事も有りません。

 

又、塗装は何年ごとに行う、屋根の葺き替えは

築何年頃に行うなどご自分が正しい知識を

持っていれば訪問販売の業者や

 

悪徳リフォーム業者にだまされる事も

ないと思います。

詳しいリフォーム費用のリンクをご覧下さい。

リフォーム費用

 

 

 

 

 

 

7.家の形状や使用材料と維持管理費・・・

 

これから住宅を購入される方には、

以下の事は重要な項目です。

 

こんな点によって将来の維持管理費が

違ってきます。

 

戸建て住宅の場合には建物の形状が

シンプルで一般的な材料を使用している

家の方が維持管理の点では有利です。

 

1階部分、2階部分が全く同じ形で屋根は

大屋根と呼ばれる2階部分にしかなく

 

窓には庇がなくベランダはアルミ製の物を

別付けしているような形が理想です。

 

 

材質も屋根は鉄板棒葺き(材質はガルバ鋼板)

壁はモルタル塗りと昔ながらの工法です。

 

考えて頂けば分かると思いますが

建物形状が複雑になればなるほど

切り返し部分が増えて

 

材料を無駄にしたりつなぎ目が多くなり

雨漏れの原因になったりと言う事です。

 

外壁も昔ながらのモルタル塗りなら

補修を行う際にも材料が生産中止で

出来ないと言う事もありません。

 

私もサッシ入れ替えの際に外壁が

サイディングだと同じものがなく補修に

 

困ったり、割れた屋根瓦が生産中止に

なっていて探すのに苦労したなどの

経験があります。

 

これから家は60年~80年と長く使う物だし

途中で必ずリフォームが必ず発生してきます

 

その時に材料が生産中止で入手できない

と言う事は出来るだけ避けたいと思います。

 

これから住まいを購入される方は

以上の点も判断材料としてみて下さい。

 

 

 

 

 

 

8.中古住宅購入時の住宅維持管理のチェックポイント・・・

 

中古住宅を購入する際には住宅の

維持管理リフォームがどのように

 

行われているかが、今後の維持管理費用に

大きく影響してきます。

 

定期的に塗装が行われてきたか?

現在どこまでリフォームが済んでいるか?

などチェックが必要なポイントです。

 

例えば築15年の住宅を購入する際に

外壁屋根塗装を一度も行っていなかったとしたら、

 

部材が傷んでしまっている可能性もあります。

一方、築23年経つ家でも10年ごとの

定期リフォームがきちんと行われていれば

 

状態としてはこちらの方が良いかも知れません。

そしてリフォームの記録もきちんと

 

残されていたとしたら、私ならこちらを

選ぶと思います。

 

もし記録が残っていな場合でも持ち主さんに

「メモでも結構ですので、いつ頃どんなリフォームを

 

行ったか教えて頂けませんか?」と

尋ねて見ればある程度の事は分かると思います。

 

又、屋根のリフォームが済んでいれば

250万円、浴室が済んでいれば150万円、

 

キッチンが済んでいれば100万円

という様に将来のリフォーム費用が

少なくて済みます。

 

このブログは、実際にリフォーム会社を

経営していての実戦的な経験から

 

知った事と、私の個人的な考えや価値観で

書きました、維持管理リフォームは突発的に

 

起きるのでは無く、一定の期間でどの家にも

同じような内容と金額で発生してくると言う事を

知って頂ければ幸いです。

 

 

 

2級建築士

一級管工事施工管理技士

マンションリフォームマネージャー

(株)アリとキリギリス

代表取締役 常田 豊

 

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