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横浜 リフォーム|リフォームde失敗しない中古マンション選び!|アリキリ 

投稿:常田 豊

 

横浜 リフォーム|リフォームde失敗しない中古マンション選び!|アリキリ

 

 

 

 

 

アリキリは30代~40代の方で横浜で中古の

マンションを購入し、リフォームをして住もう

と考えている皆様を応援しています。

 

 

今回はリフォーム会社から見た

物件探しとリフォーム費用を書きましたので

参考にして下さい。

 

 

物件探しは人生で何回も経験する事ではなく、

情報不足から『しまった・・・』と云う事も

多多起きている様です。

 

このブログはリフォーム業者として長年の

経験から見たリフォームを行うに当たっての

 

『良いマンション、注意の必要なマンション』の

見分け方を書きましたので参考にして下さい。

 

 

 

 

 

 

 

■建物の構造や規約でリフォーム費用は大きく変わる・・・

 

中古マンションを購入する場合には価格・

大きさ・立地条件など基本的な事は皆さん充分に

比較検討されると思いますが、

 

リフォームのし易さを検討する事は

無いと思います。

 

それは、恐らくリフォームに関する要素は金額的に

大した額の差にはならないと言う判断と、

 

どんな事が影響するのか分からない

と言う事から来ているのだと考えられます。

 

しかし、マンションのリフォームでは

構造や規約によってリフォームに関わる費用が

大きく影響を受けます。

 

個別のお話しするのは難しいですが、

今までの経験からリフォームのし易いマンションと

 

そうでないマンションでのトータルでの

リフォーム金額の差は 200万円~300万円と

大きな金額になると考えられます。

 

 

 

 

 

■リフォーム費用の差・・・

 

中古マンションを購入され、入居前に大きな

リフォームを行う事は珍しく有りません。

 

ほぼ全ての部分を解体してリフォームを行う場合の

横浜での費用は床面積当たり約10万円前後が相場です。

床面積が70㎡では70x10万円で700万円と言う事です。

 

この金額はフルリフォームで一度に行う場合も、

2~3度に分けて行う場合でも大きくは変わりません。

 

ところが水回り設備の方式やレイアウトによっては

リフォームの際に特殊な機器しか設置が出来ない事などで

コストが高くなる場合があります。

 

又、配管の改修工事が済んでいない場合には

配管のやり替えなどの費用が50~100万円

掛かる場合もあります。

 

更に、断熱工事がされていない場合には壁内結露が

起因するカビ防止の為の結露防止工事にも

余分に80~100万円前後の費用が掛かります。

 

 

 

 

 

■築年数と断熱・・・

 

断熱工事の有無は省エネ効果ばかりではなく、

壁内結露から誘引されるカビの発生が美観や

健康上の大きな問題で、そう寒くない横浜でも

必要です。

 

最近は国レベルで省エネに熱心に取り組み、

断熱にも大きな注目がされていますが、

 

以前は大した注目もなくマンションに断熱材が

設置されだしたのは1990年以降だと考えられます。

 

1989年に住宅金融公庫の融資建物では断熱材が

義務化されたのをきっかけに公庫融資以外の建物にも

設置が進んでいったと考えられます。

 

上記から、築25年以上のマンションでは

ほとんど断熱工事はされていないと考えられます。

 

 

 

 

■公的な機関が建てた古いマンションは特に注意が必要です・・・

 

横浜の港南区近辺で云えば、洋光台や港南台、野庭団地など

旧の住宅公団や市、県の公社が建てた○○団地と

呼ばれているようなマンションは

水回りのリフォームが難しく費用が掛かります。

 

特に浴室では寸法が小さく一般のユニットバスが

設置出来ないケースも多く要注意です。

 

このような場合にも30~50万円余計に費用が掛かります。

 

設備に関してのチェックポイントとしては

フロ給湯器がパイプスペース又はベランダに

設置されている事が重要です。

 

 

 

 

 

■建物の築年数に関して・・・

 

築年数は皆さんご存じのようにマンションが

いつ建築されたかと言う事です。

 

大事なポイントは昭和56年以降と

言うことです。

 

この時に建築基準法が改正され、

建物の耐震強度が高くなっています。

 

この年代のマンションを購入される時には、

完成年月が昭和56年~57年であっても

旧耐震基準で建築確認を受けている事も

あるので、旧か新かしっかり確認して下さい。

 

出来れば、新耐震基準の建物の方が良いことは

間違いないのですが、現実には、旧耐震の

マンションが多く有ることも確かで、

 

ちなみに現在マンション全体に締める

旧耐震の比率は約20%程度だそうです。

 

旧耐震の建物が今すぐ危険という

事ではないのですが、選択可のであれば

新耐震を選ぶべきです。

 

 

 

 

 

 

 

■管理組合の財政状況・・・

 

最近、横浜でも築30を超える建物の

再生的なマンション改修工事が

目立つようになりました。

 

それだけ築30以上のマンションが

多くなったと言うことです。

 

マンションは定期的に必要になる外壁や

屋上防水工事、エレベーターの

メンテナンス費用や

 

将来的に必要となるエレベーターの

交換や各種配管や交換の費用を

修繕積み立て金という形で

毎月徴収して積み立てています。

 

当然毎月の徴収金額が多く

維持管理費用も上手く管理出来ている

所では残高が多くなります。

 

積み立て金が小さかったり無駄が

多い場合には残金が少なくなります。

 

私の知っている例でも配管改修工事で

個人住居部分が全額個人負担の

マンションと個人負担無しの

マンションがありました。

その金額差はも100万円にもなったそうです。

 

 

 

 

 

 

 

■しっかりメンテナンスが行われているどうかは重要・・・

 

エレベーターの状態やエントランスの

状態を見るとそのマンションの

メンテナンスのレベルが分かります。

 

メンテナンスの良いマンションは

エレバーターも綺麗だし、

エントランスのドアや床なども

きちんとしています。

 

 

こうしたマンションでは排水管の

洗浄やポンプ類のメンテナンスも

しっかり行われている事が想像出来ます。

 

このようなマンションの方が

多少毎月の管理費や修繕積み立て金が

高くても安心出来ます。

 

余談になりますがマンションの良い所は

強制的に共用部分の修繕費が徴収される点です。

 

戸建て住宅はこれが無く自主管理なので、

いざというときに費用が不足で外壁の

塗り替えが出来ないケースも

多くあるようです。

 

以上の項目が日常の業務を行っていて

気になっていた点です。

 

デザイナーズマンション等チョット

癖の有る物件は後々色々費用の

掛かる事が考えられます。

そうした点で当たり前の無難な

物件は安心です。

 

 

 

 

 

一級管工事施工管理技士

2級建築士

マンションリフォームマネージャー

(株)アリとキリギリス

代表取締役 常田 豊

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