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横浜 リフォーム|はじめての中古マンション購入予備知識(第2回) 

投稿:常田 豊

 

横浜 リフォーム|はじめての中古マンション購入予備知識(第2回)

第2回は、修繕費の金額に付いてです。

 

橫浜で一般的なファミリータイプマンションの

平均的な毎月の修繕積立金は1.5万円~2.5万円位

ではないかと思います。

 

修繕積立金は主に建物内外部共有部分の修繕に

使われますが仮に40年間お住まいになった場合

総額は720万円~1200万円になります。

 

又、ご自分が行うお部屋内部の修繕(リフォーム)費は

定期的に交換が必要な部分と新築から25~30年前後に

 

行う必要のある再生的リフォームを含めて

40年間で約700~900万円位になります。

 

上記から一生の間に必要な住まいの修繕管(リフォーム)の

出費は総額で1420~2100万円程度になる事が分かります。

 

これは戸建て住宅でもほぼ同じような金額になり、

住宅の取得金額に比べてもかなり大きな金額です。

 

上記40年間の総費用を単純に月割りにすると

29600円~43750円という金額なので

ライフプランを考える上でも無視の出来ない

出費項目と言う事が出来ます。

 

更に詳しく知りたい方は以下のホームージを参照下さい。

『住まいの維持管理・・・』

このホームページは戸建て住宅が中心に書いていますが、

屋内部分はマンションでも同じなので参考にして頂けます。

 

1.共有部分の再生的修繕と購入判断の関係・・・

 

私が知っている限りでは修繕積立金の

預金額や支出は個々のマンションで

ずいぶん大きな差があるようです。

 

例えば、築30年を目途に行われる共有部分の

再生的修繕でも余裕のあるマンションもあれば、

 

予算不足で住民から一時金の徴収を

行っているマンションもあります。

 

購入予定のマンションが既に大規模な

再生工事が済んでいれば問題ないですが

 

そうでない場合には修繕積立金の不足から、

100万円単位の徴収も考えられます。

 

マンションの購入では、前の住民の修繕積立金の

権利も購入の中に入るわけですから

 

修繕積立金が充分に積み立てられている

マンションは『買い』と云えます。

 

2.できれば共有部分の再生的修繕が済んだ物件がお奨め・・・

前述のように再生的大規模修繕は築30年位の

建物て必要になります。

 

多くのマンションが一斉に再生的修繕時期に

入り該当するマンションが多くなって来たせいか

 

積立金不足のマンションの話を聞くことが

多くなりました。

 

何らかの意図的な理由から毎月の積立金額を

少なくした為か、又は再生的大規模修繕を

見込んでいない為か分かりませんが、

 

現実的に臨時徴収をせざるを得ないマンションが

多くなって居る事も確かなようなので購入時には

注意が必要です。

 

中古マンション購入時に再生的大規模修繕が

済んでいれば今後30年は心配がありません。

 

管理組合や管理会社に問い合わせれば

分かる事なので是非確認して下さい。

 

再生的大規模修繕は一度に行う場合もあるし、

何回かに分けて行う場合もあります。

その辺もしっかり確認して下さい。

 

 

3.給排水に樹脂管が使用されているマンションがお奨め・・・

近年多く使用される様になった樹脂系の管材は

錆びないので反永久的に使用出来ます。

 

築25年以内のマンションでは給排水管に

樹脂系の材料を使用している事が多いと思います、

 

正確には管理組合に保管されている設計図面や

施工図面を確認すると分かります。

 

傾向的に古い建物やURや住宅供給公社が

建てた建物は金属管を使用しているケースが

多いと思います。

 

民間のデベロッパーが建てたマンションは

コストダウンの為に樹脂管を多用しました

結果的にこれが良い方に機能しています。

 

 

第2回はここまでです。

次回、第3回は専有部分のお話しです。

 

 

 

 

2級建築士

一級管工事施工管理技士

マンションリフォームマネージャー

(株)アリとキリギリス

代表取締役 常田 豊

 

記事タグ:横浜 リフォーム|はじめての中古マンション購入予備知識(第2回)

 

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