中古住宅購入リフォームの注意点!相場や期間を分かり易く解説

中古住宅(戸建て・マンション)の購入を予定している、又は既に購入しリフォームの準備を始められている皆様もリフォームの完成までの日数や流れ、予算など現実の情報に触れる機会はあまり多くは無いのではないでしょうか。

その為、実際に行動に移した際に『日数不足や予算不足』でせっかくの新生活計画も大きく変更せざるを得ない状況になる場合も少なくないように感じます。

当社では、中古住宅購入を検討されている方や購入契約を済ませリフォームの計画を始めようとお考えの多くのお客様から日々ご相談を頂いております。

そんな中で毎回気になる点が下記の2点です。

1)ご相談を頂いた時点から完成希望日までの日数の短さ

2)お考えいただいているリフォーム内容と価格感のズレ

今回はこの2点によって現実にどのような問題が起きるのか? 問題を回避するにはどんな方法が有るのか?をお話しさせていただこうと思います。

購入前に現実の情報を知っていれば物件選択でも少し違う可能性があるかも知れないですし、既に契約済の場合にもBプランとして違った計画を立てる可能性も出て来るのではないでしょうか。

●中古住宅購入前のお役立ち情報!

Q:中古住宅を購入してからリフォームが完成するまでの期間は?

中古住宅リフォームは打ち合わせから完成までは最低でも3ケ月規模が大きくなれば5ケ月が必要になります。現在お住まいの賃貸家賃を無駄に払いたくないという事は十分理解が出来ますが、その為に無理な工期で行ったことで何十年も後悔を引きずる事にもなりかねません。

Q:リフォームの費用は幾らくらい必要なの?

リフォーム費用はすべての水回り(キッチン・浴室・洗面所・トイレ)と内装の一部を行った場合で400~500万円、フルリフォーム(全室)となると800~1200万円という事になります。

上記の事をリフォーム前に知っていれば、物件を見て決定する際の判断に大いに役立ちますし、『物件の決定や銀行融資の交渉』の最終判断でとても大きな材料になります。

是非ここで正しいリフォーム知識を知り、良い物件を手に入れ、信頼できるリフォーム屋さんに依頼してください。

では、詳しく見ていきましょう。

●打ち合わせから完成までの期間は?

中古住宅を購入される場合、多くの方は賃貸住宅に住んでいるわけですから、「なるべく早くリフォームを済ませて新しい住まいに移り賃貸家賃の支払いを止めたい」とお考えになると思います。

然しながらリフォームは一定の手順に従い内容を決定し準備を行い施工に掛かることになります。

その工程は大きく分けて以下の3工程に分けることが出来、又、概略所要日数は以下のようです。

●打ち合わせ 【ご相談からご契約まで】約1ケ月~1.5ケ月

●施工準備 【ご契約から着工まで】約1ケ月~1.5ケ月

●工事期間 【着工から完成まで】約1ケ月~2ケ月

上記の様な工程が必要になりご相談を頂いてから完成までは『3ヶ月~5ヶ月』が必要です。

又、最近はコロナ等の影響による製品大幅納期遅延が発生しており、上記以上の準備期間が必要になっています。

因みに現時点で深刻な品不足に陥っているのは ➀給湯器類 ➁洗浄便座類 ③ガスコンロ類 などです。

更に照明器具やフローリング類も厳しくなっているという情報も入ってきております。

又、上記に関連して各メーカーでは徐々に値上げの動きが顕著になっております。

●完成までの工程を短くできる方法

私がお薦めの方法は下記の2つの方法になります。

●工程を短くできる物件選び

簡単に言うと『リフォームする部分が少ない物件』を選ぶという事です。

例えば築7年の物件では入居前にやっておかなければならないリフォームは基本的に無いと思いますがが築22年の物件はどうでしょうか、多くの水回機器が寿命に近づき、内装も汚れ、痛みが目立っているはずです。

上記のようにリフォームをする部分が少なければそれだけ少ない時間で入居が出来るという事です。

尚、築年数が経っている物件でも適切なリフォームがなされていれば築年数の少ない物件と同様な考え方が出来ます。

●入居までも工程を短くできる分割工法

この考え方は『入居前に行う工事を最小限にして入居後に残りを行う』と云うものです。

家具や家財など移動が大変な子供部屋、寝室といった居住スペースに係わる部分を入居前に行います。

通常のリフォームでも水回りリフォームは居住しながら行うのが一般的で大きな問題はありません。

尚、残された水回りリフォームも入居後に連続的に行う事をお薦めします。

特にキッチンは食器等を収納してしまうと家具の移動が大変になるので、

早々に行う事をお薦めします。

この様にして水回りリフォームを入居後に行う事で入居までの時間を最小限にすることが出来ます。上記と同じ考え方で居室部分のリフォームが済んでいる物件もお勧めです。

●中古住宅のリフォーム費用と注意点

銀行と融資の相談をされる際に物件購入額だけでは無く『リフォーム費用として幾らまで借り入れが出来るか?』をご確認ください。

例えば「物件金額+400万円」だとします。

上記の場合自己資金に余裕が有れば別ですがそうでない場合には400万円の範囲でリフォームを行う必要があります。

という事は購入する物件が400万円のリフォームで済む中古物件という事になります。

では実際に400万円で出来るリフォームとはどのような物件でしょうか。

その答えは築年数が新しい物件です。

戸建て・マンションとも住戸の設備や内装、造作の寿命は約25~30年です。

30年もすると水回り始め多くの部位が傷んできてフルリフォームが必要になります。

しかし築年数が10年ならばあと15年は大きなリフォームはしなくても大丈夫です。

■戸建て物件の場合:床面積が 100㎡~130㎡ 位の築25年~30年の住宅で一般的レベルの再生リフォームを行う費用は1300万円~1600万円くらいになりますが、物件が築10年であれば入居時のリフォーム費用は外壁塗装を行っても200万円~250万円程度で済みます。

■マンションの場合: 65~70㎡で一般的レベルのフルリフォームを行う費用は約700万円~1000万円になりますが、物件が築10年であれば入居時のリフォーム費用は100万円程度でも良いかもしれません。

●水回り機器  

屋内で最も注意が必要なのは水回り関係になります。

水回りに関してはキッチン、浴室、洗面、トイレのすべての機器の寿命は25年~30年で、関連部材である水栓、食器洗浄機、コンロ、ふろ給湯器、洗浄便座などは約10年と考えてください。

尚、交換の10年までの間に消耗部品の交換が生じる事もあります。

●ドア、収納扉

居室等のドアや収納扉と云った可動部材も25~30年は持つのですが、使用状況によっては途中で修理が必要になることが有ります。

●内装

壁クロス、フローリングなどは汚れが気になるとか剥がれたとかいう状態で無ければ機能的には問題が有りませんが、水回り機器の寿命と同じように25年~30年で汚れや割れなどの問題が起きてきます。

●以下では『各築年数ごとの状況や問題点』をお話します。

1)築10年物件のリフォーム費用と注意点

状況】 築10年の物件では水回り機器は問題ありません。但し、前術の通り関連部材が交換されていない場合には交換が必要になります。又、ドア等の可動部材や内装材も問題が少ないのでクリーニング程度済みます。

【費用】 

マンションの場合・・・80万円~120万円

戸建ての場合・・・・・210万円~270万円

2)築20年物件のリフォーム費用と注意点

状況】 築20年の物件では水回り機器が寿命に近づきつつあり、部品が無く修理が出来ないので、近いうちに交換が必要になります。

又、ドア等の可動部材や内装材も気になる点が見られる事が多くなるため、基本的には全体のリフォーム、いわゆるフルリフォームが必要になります。

【費用】

マンションの場合・・・700万円~900万円

戸建ての場合・・・・・1000万円~1300万円

3)築30年物件のリフォーム費用と注意点

状況】 築30年の物件では水回り機器が寿命を過ぎておりリフォームが必須になります。又、ドア等の可動部材や内装材も痛みが随所に見られこちらもリフォームが必須になります。

尚、築30年の物件では断熱性や配管部材も問題が有る可能性が有る為、現況でのカビ結露、漏水の確認や管理人さん等からの関連情報の確認が重要です。

上記の問題が有る場合には更にリフォーム費用の準備が必要になります。

【費用】

マンションの場合・・・800万円~1000万円

戸建ての場合・・・・・1300万円~1600万円

4)築40年物件のリフォーム費用と注意点

状況】40年の物件は大きく分けてリフォーム済とそうでない物件に分けることが出来ます。

前所有者が10年程度以内でフルリフォームされているのであれば、築10年物件とほぼ同じレベルと考えても良いかと思います。

但し、リフォームの際に断熱工事と配管の交換がされているかどうかが大きな問題になります。それらの工事がなされているならば大きな問題はありません。

もう一つのケースはほとんどリフォームらしい事はしていない場合です。

この場合には、断熱工事や配管のやり替えを考えると造作材をすべて撤去しマンションの場合はコンクリートを剥き出しにして行うスケルトンリフォームと呼ばれる方法で住まいの基本性能を向上させる事をお薦めします。

【費用】

マンションの場合・・・ 1000万円~1200万円

戸建ての場合・・・・・1500万円~1800万円

◇築40年では窓サッシの交換や断熱・配管更新など思わぬ費用が発生する可能性も有ります。

●無理したリフォームで起きる問題点

リフォームの基本的な流れと必要な日数を前述いたしましたがそれらの事に十分な時間を掛けなかった場合にはどんな問題が起きて来るかを以下で確認しておきましょう。

●打ち合わせ:打ち合わせ不足では以下の様な問題が起きてきます。

➀収納内の棚の割り付けなど細かな要望が反映されない。

➁ショールーム見学などの不足で商品選択が十分に行われない。

③仕上げ材のコーディネートが不足でバランスに欠ける。

施工準備:準備不足の場合には以下の様な問題が起きてきます。

➀設計検討不足による納まりの悪さ

➁不適切な職人さんによる施工不良

③お客様と施工担当者の打ち合わせ不足による不備な点の発生

●工事期間:工期不足の場合には以下の様な問題が起きてきます。

➀工事日数の不足で職人さんの仕事が雑になる。

➁多くの職人さんが同時に作業を行う事になり現場が混乱し取合い部分の収まりが悪くなる。

③手直しが必要な部分が時間が無くて直せない。

皆さんも想像してお分かりの事と思いますが、上記のように無理をして行った場合には様々な問題が起きてくるものです。

中古住宅リフォームはお客様にとって一生の内でそう何回も行う事では無い『大きなイベント』だと思います。だからこそお客様も参加のそこに係わる全員で最大のパフォーマンスを発揮できる環境を創り、リフォームを行いたいと私は思っております。

●コストを抑え期間を短縮するポイント

1)築年数のあまり古い物件は選ばない。

・築年数が30年以上の物件では購入の際に断熱性能や配管材料などの専門的な確認が必要な場合が有ります。仮にこうした工事が必要になるとそれなりの費用と工期が掛かります。

2)エレベーターの無い物件の上階は選ばない。

・築15年程度であれば、そうした確認はほぼ必要がありません。

エレベーターの無い現場の上階ではでは解体や商品の搬入排出に手間が掛かりコストが上がる事が多々あります。

特にスケルトンリフォームでは解体材の搬出がすべて階段搬出になることで大きな費用が発生いたします。

3)特殊な設備の有る物件は選ばない

・特殊な給湯設備などが有ると専門の工事会社で無いと出来ない場合が有り価格が高くなる場合が有ります。

4)マンション全体の管理の行き届いた物件を選ぶ

・室内のリフォームには関係ないかも知れませんが、修繕積立等の管理がしっかりされていないと建物外部の維持管理等で臨時徴収等が行われるケースも出てきます。

5)リフォームに対して管理人が協力的な物件を選ぶ

・中には関連会社のリフォーム業者に独占的にリフォームを回そうとする管理会社もあります。管理会社や管理人さんが協力的である場合には駐車場や廃材の一時置き場等も許可が頂けてリフォームがスムースに進み費用も掛からずに済みます。 

●まとめ ポイントは2点

1)あまり古いマンションは購入しない

2)入居までの時間に制約が有る場合、慌ててすべてを完成させる必要は無い

入居前リフォームは欲張らずに入居前に居室、入居後に水回りなど2回に分けてリフォームする事をお薦めします。

以上の事を頭の中に置き進めて頂ければきっと素晴らしいい新居と出会えると思います。



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