中古マンションのスケルトンリフォーム費用や事例は?メリット/デメリットも解説

スケルトンリフォームとは、天井や壁などの内装を撤去して骨組み部分だけを残し、建物を全体的に改装する工法です。内装だけを新しくする表層リフォームとは違い、断熱や配管など目に見えない部分の機能も新築同様、もしくはそれ以上に向上できるのが魅力です。

しかしスケルトンリフォームは、既存の内装をすべて撤去して新設することから、「費用が高くなるのでは」「うちはスケルトンが必要なのかわからない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、リフォーム歴30年のプロの目線から、スケルトンリフォームの費用相場やメリット・デメリット、スケルトンの要不要の見分け方を解説します。

スケルトンリフォーム費用相場・施工事例

まずは、スケルトンリフォームの費用相場と施工事例をご紹介します。

スケルトンリフォーム(マンション)の費用相場

中古マンションのリフォームの相場は、工事規模や内容により以下のように異なります。

  1. ローコストリフォーム:10万円/㎡(床面積)
    間取り変更せず、仕上材の一部は既存のものを再利用(ペンキ仕上など)
  2. 表層リフォーム:13万円/㎡(床面積)
    使用できる下地材は再利用し、仕上材など目に見える部分のみ新しいものを使用
  3. スケルトンリフォーム:15万円/㎡(床面積)
    既存の内装を下地からすべて撤去し、下地や間取りから新たに作り直す方法

このようにスケルトンリフォームは、ローコストリフォームや表層リフォームと比較すると工事規模が大きく、単価が高いことが特徴です。

しかしスケルトンにせず既存の下地を活かす工法では、壁の内側や配管は古いままになります。
そうすると、数年後には配管がダメになったり、断熱できなかったために結露を防げず、すぐに壁がカビたりすることも考えられます。最悪の場合、短期間で再度リフォームが必要になるかもしれません。

間取りを大きく変更する、または築年数が古いなどの場合は、はじめからスケルトンで根本から刷新するほうが、結果的にローコストになる可能性があるのです。
中古マンションをリフォームするときには、目先の費用だけにとらわれず、30年先まで見据えて考えることが大切です。

スケルトンリフォームの施工事例

中古マンションのスケルトンリフォームはどのように進むのかイメージするために、実際の施工事例をご紹介します。

<中古マンションの事例>

内容:間取りの一部変更と断熱工事を含むスケルトンリフォーム
期間:約2ヵ月半
施工面積:64.8
費用:799万円

施工事例|マンション断熱スケルトンリフォーム

スケルトンリフォームのメリット

ローコストリフォームや表層リフォームではなく、スケルトンリフォームを選ぶメリットを5つご紹介します。

好みの間取りに変更しやすい

スケルトンリフォームは、既存の内装や下地をいったんすべて取り壊すため、間取りを変更できるのがメリットです。

壁付きキッチンを人気の対面やアイランドキッチンに変更する、子どもが独立して使わなくなった部屋をつなげてリビングを広げるなど、家族の好みやライフスタイルの変化に応じて自由に間取りを決められます。

水回り・配管・配線も見直しやすい

スケルトンリフォームでは、既存の壁や床材もすべて取り除くことから、水回りや配管、配線を刷新できるのもポイントです。

古い配管は金属製のものが多く、サビや劣化による漏水が発生する可能性がありますが、樹脂製のものに取り換えることでその心配がなくなります。
また通常のリフォームでは、配管や配線を自由に触れないため水回りの変更は難しくなりますが、スケルトンなら可能です。

スケルトンリフォームは、構造だけを残して配管や配線をむき出しにすることで、リフォームの自由度を飛躍的に高められるのです。

断熱(カビ防止)・防音などの住宅性能を高める工事がやりやすい

スケルトンリフォームでは既存の壁や床を撤去するため、断熱や防音工事を行うことで、住宅の機能性を高められるのもメリットです。

とくに断熱性を高めると、結露を防げるようになるため、カビの発生を大幅に抑えられます。冷房や暖房の効きも良くなり、光熱費の削減にもつながります。
SDGsの観点からも、スケルトンリフォームは優れているのです。

統一感のあるきれいな仕上がりになりやすい

スケルトンリフォームすると、住戸全体が統一感のあるきれいな仕上がりになるのもポイントです。「自然素材を活かして欧風に」「スタイリッシュなインダストリアルデザインに」など、テーマを持ったリフォームを実現できます。

コストを抑えるのであれば、既存のドアや窓枠をそのまま残しペンキ仕上げにする選択も可能です。しかしそうすると、どうしても違和感が残ってしまいます。
きれいになった他の部分と合わせるために、結局追加でリフォームする人も決して少なくありません。

トイレ・浴室だけなど独立した部分のみのリフォームではなく、広範囲に手を加えたいなら、はじめからスケルトンリフォームを選ぶのがおすすめです。

正確な施工が可能

スケルトンリフォームでは既存の床や壁を下地から刷新するので、正確な施工ができることもメリットです。

25〜35年前は、今のように優れた性能の測定器具がありませんでした。
そのため水平垂直が正確に取られていないのは実は珍しいことではなく、1mあたり1cm程度傾いている住戸も普通に存在します。

歪みはどこかに負荷がかかり、劣化を早める恐れがあります。スケルトンにすると、こういった目には見えにくい問題も解消できるのです。

スケルトンリフォームのデメリット

多くのメリットがあるスケルトンリフォームですが、デメリットもあります。それは住みながらの施工ができないことです。

通常のリフォームであれば、ひと部屋ずつ工事を進められるので、工事をしない部屋はこれまでどおり使えます。
しかしスケルトンリフォームでは、完全に骨組みだけにしてしまう必要があるため、使える部屋はありません。

住みながらリフォームできないことから仮住まいを用意する必要があり、そのための費用もかかります。スケルトンリフォームをするときには、仮住まいも含めた予算とスケジュールを立てる必要がある点には注意しましょう。

スケルトンリフォームの業者の選び方

スケルトンリフォームを依頼するときには、リフォーム専門であり、なおかつスケルトン工事の実績が豊富な業者を選ぶことが大切です。

スケルトンリフォームは、単に壁紙や床を張り替えるだけではなく、すべてをゼロから構築しなおします。配管や断熱、防音など、住宅性能を高める施工など、高い技術力とノウハウを持った業者でなければ良い結果は望めません。

さらに地域の特性や周辺環境を理解したうえで、使用する建材や施工方法を提案できる、同じエリア内で実績を積んでいる業者を見つけられるとベストです。
物件のあるエリアで10年以上営業している業者なら、地域の信頼が得られていると考えられるので安心して任せていいでしょう。

リフォーム業者の選び方|失敗しない11のポイント

まとめ:スケルトンリフォームに適したケースは?

中古マンションを購入したときには、必ずスケルトンリフォームが必要なわけではありません。
たとえば築年数が10〜15年程度と比較的浅く、断熱などの基本性能に不安がなくて劣化も少ない物件であれば、表層リフォームでも問題ありません。表層リフォームなら、住みながらの施工も可能です。

しかし築年数が25年以上となり、再生的リフォーム期にある住戸であれば、スケルトンリフォームを選ぶのがベストです。スケルトンリフォームなら配管など見えない箇所を刷新し、断熱や防音など住宅性能を向上させることで、今後30年間安心して住めるリフォームを実現できます。

どちらのリフォームが適しているかの見極めは、リフォーム会社に住戸を見てもらったうえで決めるといいでしょう。

なお、アリキリリフォームでは、横浜市での各種リフォームのご相談を承っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください




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