投稿：常田 豊
リフォームで失敗しない中古マンション選び！｜アリキリ
アリキリは３０代～４０代の方で横浜で中古の
マンションを購入し、リフォームをして住もう
と考えている皆様を応援しています。
今回はリフォーム会社から見た
物件探しとリフォーム費用を書きましたので
参考にして下さい。
物件探しは人生で何回も経験する事ではなく、
情報不足から『しまった・・・』と云う事も
多多起きている様です。
このブログはリフォーム業者として長年の
経験から見たリフォームを行うに当たっての
『良いマンション、注意の必要なマンション』の
見分け方を書きましたので参考にして下さい。
■建物の構造や規約でリフォーム費用は大きく変わる・・・
中古マンションを購入する場合には価格・
大きさ・立地条件など基本的な事は皆さん充分に
比較検討されると思いますが、
リフォームのし易さを検討する事は
無いと思います。
それは、恐らくリフォームに関する要素は金額的に
大した額の差にはならないと言う判断と、
どんな事が影響するのか分からない
と言う事から来ているのだと考えられます。
しかし、マンションのリフォームでは
構造や規約によってリフォームに関わる費用が
大きく影響を受けます。
個別のお話しするのは難しいですが、
今までの経験からリフォームのし易いマンションと
そうでないマンションでのトータルでの
リフォーム金額の差は ２００万円～３００万円と
大きな金額になると考えられます。
■リフォーム費用の差・・・
中古マンションを購入され、入居前に大きな
リフォームを行う事は珍しく有りません。
ほぼ全ての部分を解体してリフォームを行う場合の
横浜での費用は床面積当たり約１０万円前後が相場です。
床面積が７０㎡では７０x1０万円で７００万円と言う事です。
この金額はフルリフォームで一度に行う場合も、
２～３度に分けて行う場合でも大きくは変わりません。
ところが水回り設備の方式やレイアウトによっては
リフォームの際に特殊な機器しか設置が出来ない事などで
コストが高くなる場合があります。
又、配管の改修工事が済んでいない場合には
配管のやり替えなどの費用が５０～１００万円
掛かる場合もあります。
更に、断熱工事がされていない場合には壁内結露が
起因するカビ防止の為の結露防止工事にも
余分に８０～１００万円前後の費用が掛かります。
■築年数と断熱・・・
断熱工事の有無は省エネ効果ばかりではなく、
壁内結露から誘引されるカビの発生が美観や
健康上の大きな問題で、そう寒くない横浜でも
必要です。
最近は国レベルで省エネに熱心に取り組み、
断熱にも大きな注目がされていますが、
以前は大した注目もなくマンションに断熱材が
設置されだしたのは１９９０年以降だと考えられます。
１９８９年に住宅金融公庫の融資建物では断熱材が
義務化されたのをきっかけに公庫融資以外の建物にも
設置が進んでいったと考えられます。
上記から、築２５年以上のマンションでは
ほとんど断熱工事はされていないと考えられます。
■公的な機関が建てた古いマンションは特に注意が必要です・・・
横浜の港南区近辺で云えば、洋光台や港南台、野庭団地など
旧の住宅公団や市、県の公社が建てた○○団地と
呼ばれているようなマンションは
水回りのリフォームが難しく費用が掛かります。
特に浴室では寸法が小さく一般のユニットバスが
設置出来ないケースも多く要注意です。
このような場合にも３０～５０万円余計に費用が掛かります。
設備に関してのチェックポイントとしては
フロ給湯器がパイプスペース又はベランダに
設置されている事が重要です。
■建物の築年数に関して・・・
築年数は皆さんご存じのようにマンションが
いつ建築されたかと言う事です。
大事なポイントは昭和５６年以降と
言うことです。
この時に建築基準法が改正され、
建物の耐震強度が高くなっています。
この年代のマンションを購入される時には、
完成年月が昭和５６年～５７年であっても
旧耐震基準で建築確認を受けている事も
あるので、旧か新かしっかり確認して下さい。
出来れば、新耐震基準の建物の方が良いことは
間違いないのですが、現実には、旧耐震の
マンションが多く有ることも確かで、
ちなみに現在マンション全体に締める
旧耐震の比率は約２０％程度だそうです。
旧耐震の建物が今すぐ危険という
事ではないのですが、選択可のであれば
新耐震を選ぶべきです。
■管理組合の財政状況・・・
最近、横浜でも築３０を超える建物の
再生的なマンション改修工事が
目立つようになりました。
それだけ築３０以上のマンションが
多くなったと言うことです。
マンションは定期的に必要になる外壁や
屋上防水工事、エレベーターの
メンテナンス費用や
将来的に必要となるエレベーターの
交換や各種配管や交換の費用を
修繕積み立て金という形で
毎月徴収して積み立てています。
当然毎月の徴収金額が多く
維持管理費用も上手く管理出来ている
所では残高が多くなります。
積み立て金が小さかったり無駄が
多い場合には残金が少なくなります。
私の知っている例でも配管改修工事で
個人住居部分が全額個人負担の
マンションと個人負担無しの
マンションがありました。
その金額差はも１００万円にもなったそうです。
■しっかりメンテナンスが行われているどうかは重要・・・
エレベーターの状態やエントランスの
状態を見るとそのマンションの
メンテナンスのレベルが分かります。
メンテナンスの良いマンションは
エレバーターも綺麗だし、
エントランスのドアや床なども
きちんとしています。
こうしたマンションでは排水管の
洗浄やポンプ類のメンテナンスも
しっかり行われている事が想像出来ます。
このようなマンションの方が
多少毎月の管理費や修繕積み立て金が
高くても安心出来ます。
余談になりますがマンションの良い所は
強制的に共用部分の修繕費が徴収される点です。
戸建て住宅はこれが無く自主管理なので、
いざというときに費用が不足で外壁の
塗り替えが出来ないケースも
多くあるようです。
以上の項目が日常の業務を行っていて
気になっていた点です。
デザイナーズマンション等チョット
癖の有る物件は後々色々費用の
掛かる事が考えられます。
そうした点で当たり前の無難な
物件は安心です。
一級管工事施工管理技士
２級建築士
マンションリフォームマネージャー
（株）アリとキリギリス
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