投稿：常田 豊
失敗しない中古マンションリフォーム | 港南区 アリキリ
今日、平成２８年2月25日の日経新聞に
”中古マンション上昇基調”という記事が
掲載されていました。
内容は、マンション購入者の意識は
『割安な中古マンションを購入して、自分好みに
リフォームする人が増えている・・・』、でした。
横浜でも同じ現象が起きていて、中古マンションは
値上がり傾向を示しているようです。
又、不動産業者が中古マンションを買取り
リフォームを行い再販する、リノベーションマンションも
人気が有ります。
住まいは家族の構成に合わせて間取りを決めたり
好みの内装に仕上げるものだと考えているので、
リフォーム済み物件を購入してガマンしながら
住むのは非合理な気がしています。
今回は、ブームになりつつある中古マンション
リフォームで失敗しない考え方や実際に起こっている
問題をブログにまとめました。
『目次・・・』
１．リノベーションマンションのデメリット
２．マンションリフォームの費用
３．フルリフォームが出来ない時の対処方法
４．マンション住まいの維持管理
１．リノベーションマンションのデメリット・・・
リノベーションマンション（リフォーム済み）のデメリットは
１）リフォーム費用が不動産会社のマージン分高くなる。
２）自分が考えている間取りになっていない。
３）自分が使いたい設備機器ではない。
４）自分好みの内装ではない。
５）中古マンションのウイークポイントの改修がされていない。
以上が考えられます。
２）～４）は説明不要なので
ここでは１）と５）に付いてご説明します。
１）リフォーム費用が不動産会社のマージン分高くなる。
この場合、不動産業者がリフォーム業者を使って
リフォームするわけですから、当然そのマージン分
高くなります。
不動産業者は仲介手数料が３％と決まっているので
仮に１０００万円の物件では３０万円しか収入がありません。
ですから、リフォーム済みの物件を販売した方が
収入が多くなるわけです。
もし、あなたが通常販売価格が１０００万円のマンションを
購入して、８００万円でフルリフォームした場合、
総額１８００万円ですが、
リノベーションマンションとして販売する場合には
そこに、不動産業者のマージン２００～３００万円位が
乗って来るので、２０００～２１００万円位になると
考えて良いと思います。
５）中古マンションのウイークポイントの改修がされていない。
中古マンションは２０～３５年と築年数が
ずいぶん経っていて、劣化が進んでいる部分の
交換が必要であったり、断熱や防音等今の基準を
満たしていないケースがほとんどです。
上記は大きな規模でリフォームを
行う時にしか出来ません。
リフォームを行いこれから３０年以上も住む
以上この部分の改修は必須になります。
しかし、リノベーションマンションでは往々にして
このような地味で、見えない部分の改修は
行われていない事が多く、住んでから問題が
出てきます。
上記の様な問題があるので、私は、
リフォーム済みの、リノベーションマンションを
購入するのは賛成ではありません。
２．マンションリフォームの費用・・・
私どもの会社の有る、橫浜市港南区近隣では
マンションの床面積は６０～１００㎡位で、
中心帯は約７０㎡です。
リフォームの価格は幅が広いですが
平均的なフルリフォームは約８００万円で
その内訳は以下の様です。
１．浴室＋洗面＋トイレのリフォーム＝約１８０万円
２．キッチンリフォーム＝１２０万円
３．玄関廊下部分リフォーム＝３０万円
４．居室リフォーム＝３５０万円
５．その他（断熱、配管改修他）＝１２０万円
リフォームの詳しい価格に関しては以下をご参照下さい。
３．フルリフォームが出来ない時の対処方法・・・
●フルリフォーム
中古のマンションを購入されリフォームを
行う際に予算が不足した場合の対処方法です。
入居される前にフルリフォームを行う方が、
全体のコストや仕上がり工期も短縮され
更に老朽した配管のやり替えや、結露防止の
断熱工事なども低コストになりお奨めです。
又、住みながら生活する不便さもなく
デメリットは何もありません。
●段階的リフォ－ム
しかしながら、予算不足で入居前に
フルリフォームを行うのが無理な場合には
段階的にリフォームを行う方法があります。
先ず、全体のリフォーム計画を作成します。
そして、出来れば2回、多くても3回で作成した
図面通りにリフォームを行います。
最初に行う部分は居室です。
居室は生活が始まってしまうと、
荷物移動などでリフォームを行うのが
大変なので荷物が無いうちに行います。
ですから、最低でも購入時には
リフォーム資金として４００万～５００万円の
用意が必要になります。
その後、資金が出来たら水回りを行います。
水回りは、出来れば一緒に行いたいですが
無理な場合には、浴室＋洗面＋トイレ
をまとめて行い、キッチン＋ダイニングを
次に行う様にします。
この方法ならば、リフォーム時に引越を
することもなく比較的楽に出来ます。
上記に関する詳しい情報は以下のブログも参照下さい。
４．マンション住まいの維持管理・・・
一生の間にいくら位、家のリフォーム費用が
必要かご存じない方も多いと思います。
フルリフォームを行った後も、寿命により
概ね１０年ごとに機器の交換が必要になります。
細かな修理は別として、マンションの場合は
ふろ給湯器、ガスコンロ、温水洗浄便座が
その対象です。
上記の３つの機器を交換すると大凡そ
５０万円になります。
１０年ごとにそのくらいの出費があることを
覚えて置いて下さい。
雑談になりますが、マンションの場合には
外部に関わるリフォーム費用は修繕積立金として
強制的に徴収され,組合がメンテナンスを
するので安心ですが、戸建て住宅では
１０年ごとに内部外部合わせて２００万円を
自主積み立てしていないと悲惨な事に
なってしまいます。
今回も最後までお付き合い頂き
ありがとうございました。
『追記』
住まい取得の中心が新築からリフォームに
替わりつつあります。
益々リフォーム業界の信頼性が問われる
時代になって来ましたが、相変わらず
グレーナ仕事や業者が多いのが
この業界で残念な事です。
私共もそうですが、仲間の会社もまじめに
良い仕事を目指しています。
そうした業者も大勢いるので、このブログを
参考にしっかり探して下さい。
港南区近隣の方は、安心して
当社に相談して下さい。
一級管工事施工管理技士
２級建築士
マンションリフォームマネージャー
（株)アリとキリギリス
代表取締役 常田 豊
記事タグ:横浜 リフォーム｜失敗しない中古マンションリフォーム|アリキリ
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