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マンション配管改修で失敗しないリフォーム9のポイント 

 

投稿:常田 豊

 

マンション配管改修で失敗しないリフォーム9のポイント

 

*2017年7月内容を分かり易く見直しました。

 

このブログは築25年以上のマンションにお住まいの方で、

水回りを含めた大規模なフルリフォームやリノベーションを

ご計画されている方にお役に立つ情報です。

 

築年数25過ぎのマンションでは全棟的に給水配管などの

やり替えが計画されている場合が多く有ります。

 

その為、考慮無しにリフォームを行うとリフォームした

部分を又やり直す事が起きてきます。

 

住まいも築25年を過ぎると、全体的に傷んでくるので

大規模なリフォームが必要になります。

その際、上記の事をしっかり考えてリフォームを行う事で

やり直しを無くして余分な支出を押さえる事が出来ます。

 

少し専門的な内容なので、分かり難いかも知れませんが

この点を配慮しないでリフォームを行ってしまった場合には、

床のやり替えを中心に50~150万円程の費用が発生する大きな問題です。

又、一度仕上げた部分が補修になり仕上げも悪くなります。

 

当社は過去の苦い経験から学び、現在はスタッフ全員が

経験を重ね最善のご提案が出来る体制でございます。

水回り全体リフォーム、フルリフォーム、リノベーションでは

上記に対応した最善の計画をご提案し施工を行っています。

 

 

営業エリアの関係で横浜の南部に限定されてしまいますが

上記の点に関心をもって水回りに関係した大型リフォームを

お考えの皆様はリフォーム業者候補にお考え頂ければ

きっとお役に立てると思います。

 

 

 

上記ような大型再生リフォームに関しては配管以外にも将来的に

無駄な費用を掛けないリフォームのノウハウをご提供いたします。

 

 

 

 

 

リフォームに大きな影響を与えるマンションの配管改修

25~30年を過ぎるとどこのマンションでも

寿命による配管の改修(交換)行います。

当社がある横浜の港南区周辺でも多くの

マンションで建物全体の配管改修工事を

行っています。

 

上記の配管改修はマンション管理組合の

主導で行われますが、個人のお部屋にも

深く関わって来る為に、『組合の配管

改修前に行うリフォーム』では、

その影響が極力少なくなるような計画を

立てなければなりません。

 

上記に関しては、マンション全体の

配管構造等に詳しくないと対応が

出来ません。

 

お客様も問題のポイントを理解され

リフォーム業者選択時に参考にして

頂ければと思います。

 

今回は、9つの観点から問題点を見て行きます。

同じ問題で悩んでいらしゃる方は

是非参考にして下さい。

 

 

 

リフォーム会社の社長がマンションの配管に詳しい理由!

なぜ、リフォーム会社の社長が

マンション配管の事を書くのか

疑問を持たれる方も多いと思います。

 

その理由を以下の自己紹介でご説明します。

 

   《自己紹介》











 代表取締役 常田 豊

46年前に大学の機械科を卒業して
横浜の設備会社に入社しました。

以後23年間、多くの戸建て住宅や
マンションなどの設備工事を
大手ゼネコン清水建設などの
協力業者の施工管理担当者として
担当してきました。

国家資格の1級管工事施工管理技士の
資格も第一回目の検定試験で
取得しました。

ちょうど私が設備工事を行っていた頃の
マンションが現在、再生リフォーム時期を
迎えています。

そんな訳で当時使用していた材料や
やり方を熟知していると言う訳です。


尚、会社の詳しい情報はこちら・・・

『アリキリ会社概要』をご覧下さい

 

尚、下記のブログに関連情報が
ありますのでご参照下さい。
給水管のサビとリフォーム
マンション管理組合配管改修の実態と注意点




 

 

 

 

 

ポイント1.改修工事の必要性・・・

マンションは築30年を過ぎると金属配管の

劣化が進み配管の交換が必要になります。

 

築年数30年以上のマンションの配管材料は

金属管が多く腐食や錆の為に漏水や詰まりを

起こします。

 

配管改修工事ではこれらの劣化した配管を

交換するのが目的で、主に樹脂配管材料に

交換します。

 

この配管改修を行うことで更に、30~40年、

安心して住むことが出来るようになります。

 

以下では管種ごとに詳しく見て行きます。

 

【給水管】

当時の給水管はビニールライニング鋼管と言って、

鉄管の内側に塩ビ管が入った防錆性能の

あるものでした。

 

しかし、継手との接続部分でネジ切りを

行う為にそこが原因になり、錆や漏水を生じ、

交換が必要になります。

 

 

【給湯管】

給湯管は主に被覆銅管という軟質銅管に

保温被覆が付いたものでした。

銅管は錆びが発生しないので交換しない場合も

あるようですが、継手接続のロウ付け部分からの

漏水の懸念のあるので、出来るだけ交換を行います。

 

 

【追い焚き用ペアチューブ】

当時マンションで風呂の追い焚きは

少なかったように思います。

材質は給湯の被覆銅管と同じで、

往復の配管が一体の被覆に包まれたものです。

 

継手を使う場合にはロウ付作業で漏水の

可能性があるので、リフォームの時には

交換しましょう。

 

 

【雑排水管】

キッチン、洗面、浴室などの排水管は当時、

すでに塩ビ管が使用されていました。

 

マンションでも国の基準に沿った規格で造った

建物では亜鉛メッキ鋼管が使用されていました。

 

亜鉛メッキ鋼管はサビを発生し、排水の

障害になるので、リフォームの時には

塩ビ管に交換してください。

 

部位によっては耐火被覆塩ビ管や耐火塩ビ管を

使う必要があります。

 

 

 

【汚水管】

当時、汚水管は主に鋳鉄管や鉛管を

使用していました。

鋳鉄管は比較的錆や肉痩せに強く交換しない

場合もありますが、

 

便器に近い部分は劣化で漏水しやすい鉛管を

使用している事が多いので必ず樹脂管に交換します。

 

 

 

【ガス管】

ガス配管も鋼管を使用していますが、

あまり腐食や劣化も少ないようで、

ほとんどは交換していないようです。

 

 

『まとめ』

1.住戸内の金属配管はガス管を除いて

全て鋼管が必要です。

 

 

 

 

 

 

ポイント2.配管改修工事概要・・・

交換工事はマンションの全体のことなので、

管理組合が中心になって行います。

 

工事の範囲は共有部分と各住戸を合わせた

建物全体で、工期は一住戸で1~2週間程、

建物全体では3ケ月から半年に及びます。 

 

マンションの配管は、各階を貫通して

配管される排水立管や給水立管など

共有配管と各住戸内の専用配管があります。

 

排水立て管はトイレ用、洗面浴室用、

台所用の3系統に分かれていることが多く、

各住戸内のパイプシャフト(PS)内に

配管されています。

 

専用部分の配管は床下や壁の中に

配管されています。 

工事の祭は共有部分の立管も専有部分の

配管も床や壁の造作を解体して配管の

やり換えを行い、配管完了後に

造作や内装を修復します。

 

状況に依っては給水や給湯配管を

露出配管で行う事もあります。

最近は露出配管を収納する配管カバーが

あるので綺麗に仕上がります

 

 配管カバー

  (配管カバーの写真)

 

 

 

 

 

ポイント3.配管改修工事の住戸への影響・・・ 

どの範囲にどんな影響があるかと言うのは

その建物の構造と水回り設備のレイアウト、

露出配管で行うか、隠蔽配管(床下や壁などの中に

配管すること)で行うかなどの

方法によって大きく違ってきます。

 

水回り部分がまとまっていれば、比較的

狭い範囲の影響ですみますが、給湯器が

南側のベランダに設置されているケースでは

給水給湯配管交換の際にリビングや居室等にも

影響が出てきます。

 

一般的にはトイレ、洗面、浴室キッチン

という水回り部分の床を開けて配管を入れ替えます。

 

その際に必要であればキッチンなどの機器類を

一時取り外し、再取付を行います。

又、立て管の交換ではPSを壊して配管を行います。

 

配管の交換が終了したらPSや床、壁の復旧を

行って完了になります。

 

 

 

 

 

 

ポイント4.全体配管改修工事前に行ったフルリフォームの問題点・・・

●配管交換を行っていないフルリフォームの場合

配管の交換を行わないでフルリフォームや

リノベーションを行てしまった場合には

配管改修工事の時に再度、必要部分の

床や壁を壊して配管を交換する事になります。

 

かなり大掛かりな工事になるので、せっかくの

リフォームが台無しになることがあります。

 

又、組合の方針で給水配管を露出で行う場合にも、

出来上がった所に配管が露出してしまいます。

 

 

●配管交換を行ってあるフルリフォームの場合

フルリフォームの際に配管の交換を行った場合でも

共有部分の立て管の交換が残っているので、

全体配管交換の時にはPS部分やその周辺は

壊す事になります。

 

それでも、それ以外の部分は既に配管を

終えているので、壊さずに済み、配管の

交換を行っていなかった場合に比べると

影響は小さくなります。

 

 

 

 

 

 

 

ポイント5.配管改修工事前にリフォームを行う場合の注意点・・・

リフォームを行う時点で、給水管や排水管を

今後の改修工事に対応出来るようにしておけば

大きな問題はありません。

 

大事な事は出来る限り全部を交換しておくことです。

『給水管は水道メーターの所まで新規に交換』

しておくことです。

『給湯管はふろ給湯器の所まで』、交換してあれば

問題有りません。

 

但し、排水管に関しては排水立て管の交換や

既存排水管との接続が必ず必要にるなので

多少の影響は避けることができません。

 

最悪のケースではシステムキッチンや洗面台など

関連した機器の取外し、再取付けが起きる事は

覚悟していて下さい。

 

れでも配管を交換せずにリフォームを

行った場合に比べれば影響は小さいと言えます。

 

最も避けなければならないのはユニットバスを

取外すような事態です。

費用もかかり影響も大きいので、リフォームの際に

洗面所の床下で配管の繋ぎ替えが出来るような

準備をしておきます。

これは非常に専門的になるので配管の

専門家によく相談してください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TOTOのマンションリフォーム用

ユニットバスには、洗い場の床の

取外しが出来、そこで配管の切り替えが

可能なものも有ります。

これも一つの選択肢になります。

 

 

『まとめ』

1.フルリフォームやリノベーションなどの大規模リフォームでは

  古い配管は全て新しくすると、後日の問題が少ない。

 

2.上記の際の配管工事は難度が高いので、

  配管の知識経験のある会社に依頼する。

 

 

 

 

 

ポイント6.改修前と後どちらでリフォーム行った方が得か?・・・

リフォームのタイミングに関しては

大規模なリフォームで専用部分の配管の

交換がほとんど可能な内容ならば、

全体改修の前に行う方が良いです。

 

理由は、改修工事でせっかく配管を交換して、

床や壁修復してもフルリフォームで

配管の位置も変更するし、造作や仕上げも

大部分を壊してやり替えになり無駄だからです。

 

キッチンだけとか、トイレだけと言う部分的な

場合には配管改修工事が完了した後の方が良いです。

 

『まとめ』

1.大規模なリフォームで室内の配管を全て交換するならば

  配管改修前に行った方がお得です。

 

2.小規模なリフォームは配管改修工事後の方がお得です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ポイント8.これから中古マンションを購入される方へのアドバイス・・・

これからは中古マンションを購入して、

リフォーム行って住む方が多くなると思います。

 

購入される際には建物全体の配管改修工事が

済んでいるかどうかを必ず確認してください。

 

又、リフォーム済みのマンションを購入する

場合にも、配管改修工事が済んでいるか、

又は室内の古い配管の交換はどうなっているか

確認してください。

 

 

改修工事とは少し話がずれますが、給湯器の

設置場所がキッチンなど室内にあるマンションは

構造上給湯器の移設が非常に困難です。

 

このようなマンションでは間取りの変更や

器具の交換などに大きな制限が出て来たり、

リフォームが大変難しくなる事があります。

 

又、壁ピタとかホールインタイプと呼ばれる

ふろ給湯器を使用しているマンションでも

 

ふろ給湯器の修理の度に浴槽を外す必要があり、

にかと費用も多くかかって来ますので、

購入の際には注意が必要になります。

 

 

 

 

 

 

 

ポイント9.最近の事例のご紹介・・・

会社のすぐ近くに野庭団地と言う世帯数約2800の

大形の分譲マンション団地があります。

 

こちらで、3月初旬にお引き渡しした現場も

配管改修工事の計画の最中で、お客様からの

ご相談の際に、進行中の全体改修工事の

計画書を見せて頂きました。

 

計画書では給水管、給湯管と追い焚き配管、

排水管の交換を予定されていました。

 

今回のリフォームは間取りの変更はしませんが、

フルリフォームなので、基本的に床・壁・天井の

仕上げを新しく行う為に専有部分の

全て配管のやり直しが可能でした。

 

給水管と給湯管は床のピットと呼ばれる、

溝の中に配管する構造なので床を剥がし、

ピット内の配管を樹脂管に交換しました。

 

配管やり替え

(床ピット内の配管やり替え)

 

 

給水は外部の水道メーターの所まで新しく交換しておけば

改修工事の時にの何もいじらずに済みます。

外壁を貫通している配管を抜き取り、新しく配管を行いました。

 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

 

こちらの現場ではふろ給湯器が廊下側外部に

設置されていたので、外壁貫通部分を掘り出し、

新しい配管に入れ替えました。(写真入れる)

 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

(外部のふろ給湯器部分の配管交換)

 

又、雑排水管は①キッチンと②洗面、洗濯機、浴室の

2系統に別れていましたので、

それぞれの横引き管を立管の分岐部分から樹脂管に

交換しました。

 

今回は、キッチンの排水管がシンダーコンクリート内に

埋設配管されていたので、コンクリートを壊わして

配管をやり替えました。

 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

(キッチン部分の配管やり替え)

 

今回の工事では立管以外の配管は全て交換したので、

改修工事の時には排水立管を交換するだけで済みます。

 

仮にこのリフォームを改修工事が済んでから

行ったとしたら、配管改修工事に伴う解体や

復旧費、更に既存キッチン、洗面台、便器などの

機器の取外し、再取付け等ざっとみても

80万円~90万円の無駄な費用が発生したと考えられます。

 

下記に上記現場の完成動画をアップしましたのでご覧ください。

マンションリフォーム~冬だけじゃない!内窓サッシとカビ対策

 

上記のお客様のインタビュー動画も良ければご覧ください。

H様ご感想動画

 

 


 

 

 

 

 

■最後に裏話を一つ・・・

最後に、ちょっと話し難い内容ですが、皆様の為に

裏話を一つだけお話しします。

 

配管改修工事の時に改修工事を行う業者が

住民の皆様に対して、この際にキッチン交換を

しませんかなど、リフォームの営業を必ず行います。

 

ついで工事なので安くやりますと言うのが、

うたい文句』なのですが、現実には

配管改修の工事は皆さんが生活している中で

行う為、非常に工程の厳しい工事になります。

 

この手の工事では大勢の職人さんを寄せ集めてきて

何とか工程に間に合わせるので精一杯です。

その為に悪い言い方をすると、責任感がなく、

おっつけ仕事になる事が多いようです。

 

後日、多くの方から、『改修工事の時に慌てて

リフォームして失敗した』

と言う話を良く伺います。

 

餅屋は餅やという話がありますが

各戸内のリフォームは当社のように

それを専門に行っている会社の方が絶対に

安心です。

 

組合が選んだ業者なのだから安心だというのは間違いで

整形外科の先生が内科の診察を行う様な物です。

 

決してその職人さんや業者さんがダメだ

と言う事ではないですが、

リフォームってそんな簡単な事ではないです、

よく考える時間と準備が必要です。

 

リフォームは一度やったら次はありません。

どうぞ慎重に判断して頂きたいと思います。

 

 

『お願い』

ブログをお読み頂いた方から、配管改修の依頼を頂くことがございます。

当社はリフォーム会社で、配管改修だけの工事は営業外で

お受け出来ませのでご承知起き下さい。

 

過去に配管の不具合で苦い経験をお持ちの方や、

水回りリフォームにおける配管工事の重要さを

認識されている方には、安心出来るリフォーム業者だと

自負していますので、お気軽にご相談下さい。

 

 

 

 

 

 

今回も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

2級建築士

マンションリフォームマネージャー

一級管工事施工管理技士

 

(株)アリとキリギリス

代表取締役 常田 豊

 

 

記事タグ:マンションの配管改修で失敗しないリフォーム9のポイント

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