投稿：常田 豊
計画的リフォームの時代 ｜ 港南区 アリキリ
住宅の維持管理を正しく理解していない為に、
欺されたり、無駄な費用を掛けてしまっている
お客様を数多くお見受けします。
皆様はどうですか、頭の中に、何年後に
外壁塗装をしなければ行けないとか、
自分が何歳になったら再生リフォームが
必要になるとか、その時にはどの位の予算が
掛かるとか云ったイメージがありますか？
私は今までお会いした多くのお客様が
上記の事に関して、ほとんどご存じないように
感じています。
住宅の維持管理費は大変に高額ですから、
ダイコンの値段やラーメンの値段以上に興味を
持って頂いた方が良いように感じています。
そんな意味で今回は
「Arikiri住宅維持管理年表」を
発表させて頂きました。
この年表は項目を絞り込み、金額と期間を
簡単な表にしてあります。
既にご覧頂いた多くの方から大変わかりやすいと
評判を頂いています。
又、金額的な精度もそんなに悪くありませんので、
表をご理解頂き、大凡の金額と年数を把握し、
計画的にリフォームをお考え頂ければ、
悪徳リフォーム業者に欺される事もなくなるし、
誤った判断で家の寿命を縮めてしまう事も
なくなると思います。
尚、更に詳しい内容をお知りになりない方は
当社の、『住宅維持管理専用ホームページ』をご覧下さい。
１．一般常識になっていない正しい住宅維持管理・・・
皆様はサイディング外壁の塗装が必要だと
云う事をご存じでしたか？
先日ご相談を頂いた橫浜市港南区にお
住まいのお客様の話ですが、
「外壁、何年くらい前に塗装されたのですか？」
という私の質問に、「壁はサイディングだから塗装の
必要は無いですよね？」と云うご返事でした。
港南区外壁塗装
こちらの壁はよくある窯業系のサイディングで
色は白系でした。
外壁の塗装面は既にツヤがなく、手のひらで
こすると結構粉が付いてくる状態で、塗装の
劣化が進んでいるのは明らかで、塗り替えの
時期を過ぎていると私は見ました。
更にお話しを伺うと、築12年で過去に一度、
木部を塗っただけで、外壁はやっていない
と云う事でした。
このお客様には特別な外壁材でない限り
10年に一度塗装を行う必要が有ることを
ご説明してご理解を頂いた次第です。
２．Arikiri住宅維持管理年表の見方・・・
上記の例のように世間ではご自分が
住まわれている住宅の維持管理に関して、
「いつ頃、どの部分のメンテナンスリフォームが
必要で、その際の費用はどの位掛かるのか？」
と言う最も基本的な事すらまだ常識として
伝わっていないと言う事を感じました。
そこで誰にでもわかりやすい一般的な年
表形式で住宅の維持管理表作って見ました。
この年表は主なメンテナンスリフォームの
時期と金額を年表形式で記した物で、
30～35坪程度の戸建て住宅の一生での
費用が時系列で記され一目でわかります。
又、マンションにお住まいの方は、この表の
屋内部分のみを参考にしていただければ
良いかと思います。
表の見方はいたって簡単で、横軸に中央が
10年単位の築年数です。
上が屋内のリフォーム項目です。
下が屋外の項目になっています。
リフォーム項目の所にある金額が大凡の
リフォーム金額になります。
最下部の点検と言うのは、10年ごとに
外壁塗装の為に足場を掛けた際には
建物の全体的な点検をしましょうと云う事で
総合点検としています。
点線で囲んだ5年点検は出来れば簡単な
目視点検で良いので行った方が
良いですよと言う意味です。
又、横軸の10年ごとの間に5年と言うのが
ありますが5年目は水栓のカートリッジなど
消耗品の交換があると言う事でご理解下さい。
３．屋外メンテナンスリフォームの説明・・・
「屋外」の部分をご覧いただきたいのですが、
戸建て住宅の屋外部分では外壁と屋根の塗装を
10年ごとに行い、築30年経過したら屋根の
葺き替え、雨どい交換を行います。
その後も10年ごとに塗装工事を行います。
使用している材料や工法によって少し
年数やメンテナンスの方法が異なる場合が
ありますが、屋外の計画的リフォームに
関しては上記が基本的な考え方です。
４．屋内メンテナンスリフォームの説明・・・
屋内に関しては戸建てもマンションも
同じ考え方になります。
表の上の「屋内」をご確認頂きたいのですが、
10年ごとにふろ給湯器やコンロ台、 洗浄便座
といった機械ものが寿命になります。
築30年で浴室、洗面、トイレ、キッチン等
水回りの設備機器が寿命になります。
又、上記に関連した内装も行う事になります。
内部に関しては上記が基本的な考え方です。
５．マンションの屋外メンテナンス・・・
マンションの場合、戸建住宅の外部に
該当する屋外部分はマンションの
管理組合が居住者が毎月払っている
維持管理積立費から計画的に行っています。
６．新築でも中古住宅でも一生に掛かるメンテナンスの額は変わらない・・・
このように住宅のメンテナンスリフォームは
期間と金額が概ね分かっているので、
実は計画的に行う事が出来るのです。
皆さんはこの年表に合わせて計画的に
予算を手当てすることができます。
このメンテナンス費用は新築であろうと、
中古住宅であろうと期間と金額は
ほぼ同じと考えて頂いてかまいません.
７．住宅購入とメンテナンスリフォ－ム・・・
上記の事から中古住宅を購入する際には
今までどのようにメンテナンスリフォームが
行われてきたかが購入されてからの
管理費用に大きく係わってきます。
多少高くてもしっかりメンテナンスリフォームが
行われてきている住宅の方がお買い得
という事もあります。
仮に、築25年の住宅で、既に屋根の
葺き替えが済んでいて、浴室もユニットバスに
交換されている物件と、そうでない物件では
今後のメンテナンス費用で350万円から
差が出てきます。
新築住宅でも、10年目からメンテナンスリフォームが
定期的に発生しますので、考え方によっては、
ギリギリの予算で新築を購入してメンテナンスが
出来ないで家を朽ちさせるより、余裕のある予算で
比較的程度良い中古住宅を購入し、余剰資金として
残した費用でメンテナンスリフォームを
しっかり行うと言う方法もあると思います。
８．メンテナンスリフォームとアメニティーリフォームは一緒に行う・・・
上記の様に建物を長持ちさせる為に
行わなければならないリフォームを
「メンテナンスリフォーム」と言う事が出来、
こちらは一定の期間が来ると必ず必要に
なりますので、マストリフォームと
言う事が出来ます。
それとは別に、家族構成の変化や趣味、
又は快適性などを求めて行うリフォームは
「アメニティーリフォーム」と云う事が
出来ます。
アメニティーリフォームは、シアタールーム、
アトリエ、断熱工事、床暖房、ガーデンルーム、
間取り変更、ソーラー発電などが該当します。
これらのリフォームは快適な生活を
する為のリフォームで、建物の寿命には
関係しないものです。
アメニティーリフォームをお考えに
なる際にもメンテナンスリフォームの
大まかな内容と時期の関係をご理解いていれば、
アメニティーリフォームを行う時期を
調整してメンテナンスリフォームと同時に
行う事が出来ます。
工事を同時に行う事で作業ボリュームが
大きくなりコストが下がる他、色々な点で
メリットが有ります。
詳細に関しては専門家と相談して
アドバイスを頂いて下さい。
９．再生リフォームと計画的リフォームと云う考え方・・・
住宅維持管理年表にあるように、
「再生リフォーム」と呼ばれる
築30年前後のメンテナンスリフォームは
規模的にかなり大きく、一度に行う為には
約２ケ月間ほどの工期と仮住まいが必要です。
住んでいながらでも出来なくはないのですが、
工事中の人の出入りや埃、騒音、工期が
延びるなどを考えると仮住まいをお奨めします。
但し、その場合には引っ越し費用や
仮住まいの家賃などの費用が必要になります。
それに対して、「計画的リフォーム」と
言う考え方は、上記の再生リフォームを
数年間で2～3回に分けて計画的に
行うと言う考え方のリフォームです。
リフォームの費用はどちらも同じくらいで、
30～35坪程度では総額で1300万円以上の
費用になります。
以下の資料は横浜市戸塚区にお住まいの
当社のお客様で、上記の計画的リフォームを
約9年間で行った例です。
当社の住まいのカルテ（リフォーム履歴）を見て頂くと分かるように、
最初に内部を２回に分けて行いました。
次に屋根の葺き替えを含み外部を行い、
総額はおよそ1300万円と言う事です。
こちらのお宅では、特に引っ越すこともなく
すべてのリフォームが完了しました。
【屋根の葺き替え】
お客様は住宅維持管理年表に従い
今後どの様なメンテナンスリフォームが
いつ頃必要になるか、費用はどの位必要か等、
前もって準備が出来ます。
【外壁塗装】
このように計画的リフォームはお客様の状況に
合わせ数回に分けて家に住まいながらリフォームが
出来るので、仮住まい費用や引っ越し費用が抑えられ、
資金計画も立てやすいのではないでしょうか。
【ﾋﾞﾙﾄｲﾝｺﾝﾛの交換／9年目】
【キッチン水栓の交換／9年目】
１０．あまり多くの回数に分けてリフォームするのは無駄・・・
たまに、1年おき又は毎年１カ所づつリフォームを
行う方がいらしゃいます。
回数をあまり多くに分けてバラバラ行うのは
価格や仕上がりの点で良いとは云えません。
浴室、トイレ、洗面、キッチン等、水回りは
出来れば同時に行った方が良いでしょう。
最小単位でも隣り合わせの浴室と洗面所は
同時に行った方が良いでしょう。
キッチンはダイニングやリビングとも
関係することが多いので、こちらの内装と
一緒に行うと言う事も考えられます。
ポイントはあまり小さな工事単位になると、
職人さんの手間や材料に無駄が出てきてしまい
工事費が高くなるし、仕上がりの連続性も
失われ兼ねませんので注意して下さい。
１１．住宅の維持管理費が資産になる時代が来た・・・
一般には住宅の購入時に維持管理の費用まで
考えるのはなかなか難しいと思います。
しかし、住宅を購入すると維持管理費は
絶対に必要になります。
いつ頃、どの位の費用が必要なのかあらかじめ
分かっていれば物件購入の予算の決め方も
変わってくるのではないでしょうか。
又、住まいのお手入れがあまりされない
理由の一つは「住まいのメンテナンスリフォームを
一生懸命やっても、どうせ30年経てば
家の価値は0になってしまうんだ」
と云う今までの常識があるからでは
ないでしょうか。
そんなことから、本来10年ごとに
行うメンテナンスや30年目に行うべき
リフォームが伸び伸びになっている事が
想像されます。
しかしこれからは違います。
家の価値はリフォームした分だけ
増えて行きます。
国も、不動産業界や銀行業界に対して
中古住宅の評価法方法や担保価値の
設定基準など、指導を始めているようです。
これからは、リフォームをして快適に
暮らしている方ほど家の価値も
高くなると言う事です。
すばらしい事ではないですか。
最後に、住宅を快適に長くご使用頂くには
メンテナンスリフォームの他にも、
リペアと呼ばれる「各部位の修理」が
必要になります。
皆様も経験が有るのではないかと思いますが、
新規で修理を頼んでもやってくれる工務店や
リフォーム業者が少ないのが現状です。
又、修理専門の業者は費用が高く、
内容も良くないという話をよく聞きます。
一般のリフォーム業者や工務店は工事を
行う体制にはなっていますが、
緊急時や修理に対応出来る体制には
なっていないんです。
リフォーム業者や工務店にとって修理と
言うのは自社が行った工事に関して行う
と言う考えが基本になっています。
私がお奨めの方法は、何かリフォームを
お願いする際には今後も長くお付き合いが
出来るかどうかを判断基準にして、信頼出来、
相性の合う近くの業者さんで有れば、
「これからは家の事すべてを頼むので、
修理が出た時も頼むよ！」という約束を
して業者さんのお得意客になることです。
前回はあちら、今回はこちらと云うような
依頼の仕方では互いの信頼関係は気づけません。
業者もお得意様だと云う認識が有れば
「適切なやり方、良心的な金額」で快く
引き受けてくれると思います。
又、住宅は使用されている材料や工法、
立地条件によって維持管理上注意して行く
ポイントが違ってきます。
お医者さんがカルテの履歴を確認しながら
患者さんの病状や投薬を判断するのと同じです。
長く家を見て行くと、その家の弱い所も
わかってきて、維持管理上の注意点も
指摘が出来ます。
日頃から上記のような人間関係を作っておく事が
最も正しい住宅維持管理かも知れません。
気軽にお願い出来る業者さんを是非探しておきましょう。
最後までお読み頂きありがとうございました。
２級建築士
一級管工事施工管理技士
マンションリフォームマネージャー
代表取締役 常田 豊
記事タグ：横浜 リフォーム｜計画的リフォームの時代 ｜ 港南区 アリキリ
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